Рынок недвижимости в стране лихорадит уже несколько месяцев. Продавцы привыкли к безудержному росту цен и не хотят оставлять позиции. Покупатели, поддавшись влиянию средств массовой информации, недоуменно спрашивают: «А разве цены ещё не упали вдвое? Нам сказали об этом по телевизору…»

Страна переживает кризис, а кризис – это всегда отсутствие четких перспектив и сумятица. В отличие от рынка городской в сегменте загородной недвижимости сохраняется спрос, соответствующий сезону, на коттеджи под «ключ» до 20 млн. рублей, дачи в старых академических посёлках и на так называемые «дальние дачи», расположенные возле Москвы-реки и больших водохранилищ. Покупатели по-прежнему интересуются земельными участками в сформировавшихся коттеджных посёлках под индивидуальное жилищное строительство.

Крупные отводы земельных участков и солидные коттеджные посёлки, выставленные на продажу, живут, как и раньше, своей отдельной жизнью. На данный момент они никак не влияют на рынок точечных участков и недорогих коттеджей на вторичном рынке. Спрос на такие дорогие объекты и раньше был не слишком высок. Начиная с двух - трёх миллионов долларов, коттеджи в посёлках бизнес-класса могут позволить себе упасть даже в два раза, потому что покупателей и в старом, и в новом ценовом диапазоне всегда было немного. Земельные отводы для строительства таких посёлков покупались очень давно, стоимость сотки была в несколько раз ниже. Выросла себестоимость строительства, стоимость сотки тоже выросла. Строители имеют возможность фиксировать свою прибыль и за счёт роста стоимости земли, и за счёт строительства. Безусловно, ряд посёлков строился на кредитные деньги. Однако, прочно стоящим на ногах конкурентам не выгодно, чтобы чужие объекты продавались по низкой цене. Они будут вынуждены существенно сократить собственную прибыль: на рынке всё взаимосвязано. Проще выкупить такие посёлки по оптовой цене, достроить их, используя подешевевшие стройматериалы, и удержать цены. Банкам, кредитовавшим застройщиков загородной недвижимости, тоже не слишком интересно забирать заложенное имущество, потому что могут возникнуть проблемы с его реализацией. У банков сейчас и так хватает проблем...

Кроме того, позиционируя такие посёлки, как место постоянного жительства, их создатели забывают о том, что московские пробки и инфраструктура не позволяют рассматривать их в таком качестве. Если за рубежом среда обитания граждан почти однородна, то в России грань "город - деревня" до сих пор резко видна. Проживая в таком посёлке, люди вынуждены выезжать в город для решения самых простых житейских вопросов. Хорошие школы, магазины, рестораны, медицинские центры, рынки, зарекомендовавшие себя предприятия бытового обслуживания, находятся именно в черте города.

Некоторые покупатели приостановили процесс покупки загородной недвижимости, предполагая весной купить то, что планировали, в два раза дешевле. Таким образом, эта категория покупателей сформировала отложенный спрос. В настоящее время на рынок вышли покупатели, созревшие для покупки осенью, и те, кто принял решение защитить свои денежные средства от обесценивания путем вложения в загородную недвижимость. Если зимой удавалось в ряде случаев получить хорошие скидки, то сейчас есть риск увидеть новую волну подорожания. На это, как поется в известной песне, есть пять причин.

Причина первая: кризис кризисом, а лета никто не отменял. Людям надо вывозить детей и пожилых родителей на дачу. Спрос в это время активизируется всегда.

Причина вторая: свободных земельных участков почти нет, почти всё застроено. Покупателям приходится выбирать из того, что осталось. Плохие участки неизбежно будут подтягиваться к хорошим в цене, автоматически обрекая хорошие на новый виток подорожания.

Причина третья: покупки с инвестиционной целью делались, в основном, на рынке квартир, потому что этот рынок более понятен обывателю. Люди, в основном своем большинстве, покупали коттеджи и участки для себя с целью улучшения качества жизни. Период покупок коттеджей на последние деньги ради престижа завершился в середине девяностых. Уродливые недострои стояли по всем подмосковным направлениям. Сейчас редко можно встретить законсервированную до лучших времен «коробку». Кроме того, только безумец мог вкладывать деньги в коттеджи: мода на дизайн загородных домов очень переменчива. Сначала примитивные коттеджи из красного кирпича, потом усадьбы в классическом стиле, коттеджи в нормандском, затем дома в стилях «хайтек», «неомодерн» и «шале». Строительные материалы улучшаются день ото дня, каждый день появляются новые возможности… Соответственно, не стоит ожидать выброса на рынок такого огромного количества объектов, какой все увидели на рынке квартир.

Четвертая причина: судьба доллара и евро под угрозой, рубль девальвирован – надо искать новые источники вложения денежных средств.
По данным различных статистических служб, большинство россиян считают недвижимость самым надежным вложением. Люди средних лет и старше далеки от рынка акций, имеют о нём смутное представление и не рискуют искушать судьбу. Поскольку именно эта возрастная категория предпочитает любую недвижимость акциям и является основным покупателем на рынке загородной недвижимости, то структура спроса в этом сегменте особо не изменится. Как правило, это семейные пары 35 – 50 лет, приобретающие загородную недвижимость для себя или своих пожилых родителей. Молодые покупатели, чаще всего, не имеют достаточного капитала для приобретения коттеджей и земельных участков. Даже если цены на квартиры будут падать в условиях проблематичности получить ипотечный кредит, что крайне важно для молодых, загородная недвижимость будет жить по своим правилам. Платежеспособный спрос старшего поколения обеспечен накоплениями по причине возраста.

Причина пятая: отложенный спрос обязательно даст о себе знать. Россия - не Испания, где цены упали вдвое, где численность населения страны сравнима с населением Москвы и области. Россия - крупная сырьевая страна, где потенциальных покупателей недвижимости, всегда будет больше, чем в других странах, ... если только Китай не разрешит свободную продажу недвижимости иностранцам.

По западному направлению основная часть спроса в настоящее время приходится на участки в окрестностях Звенигорода возле Москвы-реки, Истринского и Озернинского водохранилищ. Стоимость сотки обычных участков в коттеджной застройке между Звенигородом и Кубинкой вдоль Москвы-реки выросла с августа по октябрь 2008 года с 9000$ до 14 000$ за сотку. Участки с панорамным видом в первой линии возле Москвы-реки выставлялись по 16 000 - 21 000$ за сотку. В настоящее время стоимость сотки земельных участков между Звенигородом и Кубинкой варьируется от 7000$ и выше. Участки в первой линии выставляются по 12 000 – 19 000$ за сотку. Такой разброс цен объясняется, прежде всего, тем, что таких участков мало, и они, как правило, приобретены с инвестиционными целями. Их владельцы, чаще всего, уже имеют загородные дома. Материальное благосостояние собственников таких участков достаточно стабильно, и они не спешат расставаться со своими вложениями.

Объекты в районе Аксиньино, Ивановки, Иславского, Козино, Грязи, Синьково подсели в цене. Если ранее средняя стоимость сотки была 30 000$, то сейчас порой можно найти объекты по 18 000$ за сотку. Такие участки покупаются достаточно быстро. Срок их экспозиции не велик. Участки, выставляемые на продажу в районе Николиной горы по такой цене, единичны, собственники таких объектов знают об этом и не собираются сдавать позиции.

В настоящее время покупатели продолжают смотреть коттеджи в районе дальней Рублёвки в более дорогом ценовом диапазоне, надеясь на приличные скидки. Однако, продавцы не спешат снижать стоимость объектов, полагая, что лучше сохранить деньги в недвижимости и потерять в цене дальнейшем, чем остаться с "фантиками" под матрасом. Рубль и резервные валюты демонстрируют нестабильность.

Некоторые продавцы, выставившие на продажу загородную недвижимость с целью последующей покупки квартир, предпочитают снимать свои объекты. Заметив оживление рынка, они занимают выжидательную позицию и ожидают возвращения цен на докризисный уровень, Эта категория продавцов ничего не теряет. При неблагоприятном стечении обстоятельств, потеряв в сумме, вырученной от продажи собственного дома, можно будет купить подешевевшие квартиры. Логика таких продавцов железна, и с ней трудно не согласиться: земля - товар, который больше не производится, и она не может дешеветь; может дешеветь только строительство.
Значительно дешевле докризисного уровня стоят сейчас участки в садовых товариществах, расположенных на расстоянии свыше 50 - 60 км от МКАД. Они «просели» в цене более всего. Причина в том, что собственники таких участков, как правило, имеют достаточно скромную финансовую «подушку безопасности». Именно они дрогнули первыми, значительно опустившись в цене. Чаще всего, именно этой категории собственников необходимо закрывать ипотечные кредиты. Решая подобные финансовые вопросы, человек гораздо охотнее расстаётся с садовым домиком, чем с квартирой или машиной.

Итак, потенциальным покупателям загородной недвижимости имеет смысл отделить зерна от плевел и проанализировать свои возможности в настоящий момент: не упускают ли они отличный случай. Приобретение загородной недвижимости на минимуме цен - удачный момент, а строительство из дешевых строительных материалов в период кризиса – хорошая идея. Разумеется, если у покупателей есть деньги.